買樓盡調

簽臨約前查大廈令：買家和經紀的實務清單

臨時買賣合約一簽，買賣雙方的時間表、訂金和違約風險便會立即啟動。大廈令不是一個純粹行政資料欄位，它可能牽涉維修責任、法團集資、銀行估價取態和律師查冊意見。買家若在簽約後才發現整棟樓有未處理的修葺令，往往已經很難用低成本方式抽身。

第一步：先做公開資料初篩

買家或代理可先用大廈名、街道名、英文地址和屋苑期數作多組搜尋。香港舊樓常見中文名、英文名、座數和街號不一致，單靠一個關鍵字容易漏查。初篩的目的不是作最後結論，而是快速判斷是否需要把個案升級給律師、銀行按揭部或測量師進一步核對。

第二步：分清命令性質

Section 26 多與危險建築物修葺有關，Section 28 多與渠務修葺或勘測有關，強制驗樓和強制驗窗則屬周期性檢驗制度。不同類型通知對成交的影響不同。涉及公用結構、外牆、排水渠或大規模工程的個案，通常比只涉及個別單位的問題更值得警惕。

第三步：追問工程和集資狀態

命中資料後，不應只問「有沒有大廈令」，而要問工程是否已招標、是否已通過業主大會、每戶預計分攤多少、是否已有承建商、是否存在拖欠或訴訟。對上車客而言，按揭首期之外再突然承擔十萬至數十萬維修費，會直接改變供款安全邊際。

第四步：同步問銀行

即使買家現金流足夠，銀行仍可能因樓宇狀況、估值折讓或維修不確定性而要求補充文件。較穩妥的做法，是在落訂前把已知風險交給按揭中介或銀行預先評估，避免臨近成交才出現批核延誤。

最後結論

公開資料排查是便宜而快速的第一層防線，但不能取代官方查冊。真正安全的流程，是先用資料工具縮小風險，再由律師以土地註冊處、屋宇署系統、買賣合約條款和業主立案法團文件作正式判斷。