維修集資

舊樓維修集資怎樣估算？買樓前要問的七個問題

舊樓的真正成本，常常不只樓價和印花稅。當大廈有外牆、渠務、消防、升降機或強制驗樓工程，業主可能需要分期集資。買家若只看銀行月供，不看維修集資，很容易低估持有成本。

問題一：工程是否已經確定

買家要分清楚只是有人討論維修，還是業主大會已通過工程。前者屬不確定風險，後者則可能已有具體金額和付款時間表。若已招標或已判標，應要求查看相關文件摘要。

問題二：每戶如何分攤

不同大廈可能按業權份數、單位面積或契約安排分攤費用。高層、低層、商舖和住宅的比例未必相同。買家不應只接受平均數，而要問準備購買單位的估算金額。

問題三：是否已有儲備

有些管理良好的屋苑長期保留維修基金，大型工程來臨時衝擊較低；有些單幢舊樓儲備不足，一有命令便需要急速集資。法團財政狀況是判斷風險的重要資料。

問題四：工程是否影響入住

外牆棚架、渠務工程、窗戶修葺或公用地方工程，可能影響裝修、出租和居住體驗。若買家打算收樓後立即裝修，應把工程時間和噪音限制納入計劃。

實用結論

維修集資不是買樓後才處理的小事，而是出價前應計算的總成本。把樓價、印花稅、代理佣金、裝修和潛在維修費放在同一張表，才能知道這個盤是否真的買得起。